¿Te pueden robar un inmueble?

Sí.

Por sorprendente que parezca sí es posible ya sea total o parcialmente. Los fraudes inmobiliarios existen desde hace muchos años. Hablaremos de dos momentos en que se pueden presentar.

  • Eres el comprador
  • Eres el propietario

Cuándo tú estás buscando una propiedad puede surgir “La Gran Oportunidad”, avanza con pies de plomo. Desconfía de propiedades que están por debajo de su valor promedio de mercado y te piden dar dinero para apartarla.

Robo de inmuebles

Los consejos del tipo:

Nunca te comprometas a depositar o transferir dinero a alguien que no hayas conocido en persona.
Siempre intenta verificar la identidad de la persona con la que estás tratando y confirma que se trate realmente de un agente inmobiliario.
Busca propiedades en agencias inmobiliarias confiables o páginas web de confianza.

Son buenos pero pueden resultar insuficientes. Agentes inmobiliarios (no certificados) sin escrúpulos, constructoras que no investigan la honorabilidad de sus representantes, portales especializados que no se responsabilizan por la veracidad de los anuncios son eslabones débiles que te pueden costar mucho dinero.

Eres el comprador

Te recomendamos realices o solicites la realización de las siguientes cuatro validaciones.

DICTAMEN JURÍDICO.- Es sumamente importante conocer la situación legal del inmueble. El histórico de propietarios, cómo lo adquirieron los últimos, existen usufructuarios, cónyuges con derechos, hipotecas, reservas de dominio, gravámenes, juicios en proceso, garantías, arrendatarios, posesionarios. Está correctamente registrado, puede ser que existe el título de propiedad pero no coincide letra por letra los nombres y apellidos del propietario(s) entonces debe hacerse un trámite adicional para corregirlo o no es el dueño(a) quién está vendiendo.

ANÁLISIS DE MERCADO.- El inmueble está dentro de los precios de la zona para otros similares, está por arriba o por debajo, si fuera el caso ¿por qué? A todos nos gusta comprar el menor precio posible y los defraudadores lo saben, no permitas que el sentir que pierdes una gran oportunidad te haga presa. En este análisis puedes preguntar a los vecinos que saben de los propietarios. Este estudio de mercado te será de mucha ayuda a la hora de negociar el precio y los términos.

CONTABLE FISCAL.- Existen adeudos de predial, agua, luz, teléfono, mantenimiento, servicios… ¿El vendedor pagará ISR? este punto con la asesoría correcta puede ser un gran argumento a la hora de negociar. Si estás comprando “barato”, ¿tú pagarás ISR? Este punto es muy común en los Remates Hipotecarios, el ISR del vendedor y todas las deudas del inmueble lo debe pagar el comprador, cuando no se calcula correctamente tu ahorro se hundirá por la avalancha de adeuos y podría costarte más que un inmueble en regla además de todo el tiempo que esperaste para descubrirlo.

DICTAMEN ESTRUCTURAL.- Hoy más que nunca todo inmueble debe aprobar satisfactoriamente el análisis estructural de un experto certificado. No hacerlo pone en riesgo tu patrimonio y tu vida.

Un análisis superficial en cualquiera de las áreas anteriores puede convertirse en una bomba de tiempo para ti.

Eres el propietario

Podemos distinguir dos situaciones. Activa y Pasiva.

La activa es con tu intervención, por ejemplo das en arrendamiento tu inmueble. Nos tocó solucionar una situación en que un confiado propietario le renta “al inquilino ideal” buenos ingresos, buen trabajo y paga todo el año por adelantado, pide descuento que con gusto da el propietario al tiempo que se vuelve flexible con los requisitos de aval, fianza o póliza jurídica.

Un año después en tiempo de la renovación le dice el inquilino que está muy contento y quiere quedarse pero que si es posible le aguante un poco ya que está esperando un pago importante para pagarle nuevamente de contado todo el año. Con el antecedente, el propietario lo espera.

Las semanas se convierten en meses y el pago no llega, el propietario comienza a inquietarse pero escucha las peticiones que lo aguante que es un sólo un retraso…

Para cuando nosotros intervenimos habían pasado 16 meses de atraso. El proceso para recuperar el inmueble (que es la prioridad) consume otros 8 meses.

La noche anterior al lanzamiento el inquilino moroso deja la casa. El vivió ahí tres años por el precio de uno. Para aquellos que piensen “pobrecito” pasó una mala racha, la realidad es que sus hijas nunca dejaron de ir a escuelas particulares, sustituyeron una camioneta por otra salida de agencia y la casa que disfrutaban tenía un precio de renta de $27,000.

El propietario perdió dos años de ingresos por rentas, gasto adicionalmente en el trámite para recuperar la posesión de su inmueble, quedó amarrado de brazos si hubiera querido vender y pasó un enorme disgusto.

casa_protegida

De forma pasiva. Esta es la más peligrosa y la razón que motivo la escritura de este artículo.Imagínate que tú siendo el dueño un día como cualquier otro recibes una carta o en persona alguien te dice “tiene 30 días para desocupar o haré uso de la fuerza pública” y además te muestra los documentos que lo acreditan como legítimo propietario.

No sabes que ocurre, acudes al notario, con un abogado… hacen una consulta en el Registro Público de la Propiedad y efectivamente, tú no eres el dueño.

Nos reservamos los ejemplos que conducen a esta situación para no dar ideas a gente mal intencionada pero descuida, sí diremos lo que puedes hacer para evitarlo.

Alertas Inmobiliarias

El Registro Público de la Propiedad y de Comercio en su página dice:

“existe el riesgo de que ocurran actos que vulneren la integridad del patrimonio de los ciudadanos, y que éstos tomen conocimiento de dichos actos cuando ya hayan sido inscritos para surtir efectos ante terceros, en muchas ocasiones debiendo someterse a procedimientos legales ante las diferentes instancias judiciales.

(por ello crearon) La “Alerta Inmobiliaria” es un servicio electrónico mediante el cual, a través de dispositivos móviles y cuentas de correo electrónico, se dará aviso inmediato de cualquier tipo de consulta o movimiento que se lleve a cabo sobre el Folio relacionado con un inmueble, a efecto de alertar sobre posibles modificaciones en su situación jurídica.”

Muy similar a las Alertas de Buró de Crédito que te avisa cuando alguien hizo una consulta o se realizó una modificación en tu estatus. La Alerta Inmobiliaria te avisará inmediatamente. El precio, $407 IVA incluido (octubre 2017). Saberlo a tiempo puede ser la diferencia con un costoso juicio de diez años para recuperar tu propiedad.

Seguro de Título

Pide a tu compañía de seguros una póliza de seguro de título, que proporciona la mejor protección contra este tipo de fraude. Encontrarás una gama de opciones, infórmate a detalle y elige la mejor para ti.

Recomendación final. Nunca proporciones tus datos personales a una fuente desconocida. Si crees que el robo de identidad sólo sirve para “Hackear tu Facebook” estás equivocado, literalmente te puede costar la casa.

Compártenos tu opinión… ¿sabes de un caso ocurrido?

 

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